MAYELA ARMAS H.

EL UNIVERSAL

Según las cifras de la consultora Miguel Chacón y Asociados, al cierre del primer semestre de este año el valor promedio del metro cuadrado de los apartamentos en el área metropolitana de Caracas fue Bs. 1,22 millones, aumentando 37% en relación con el mismo período de 2004. Para ese lapso el precio era 893.000 bolívares.

Ese incremento en los valores respondió a varios factores entre los que encontraron la poca oferta de bienes, el uso del tipo de cambio paralelo como referencia, el esquema financiero generado por la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario y los ajustes al régimen de vivienda.

Si bien la oferta de inmuebles no cubre la demanda, hubo un grupo de la población que pudo adquirir una vivienda, por ello las operaciones se incrementaron en 29%. En la primera mitad de 2005 se realizaron 6.136 compras, mientras que el pasado año fueron 4.763. Las transacciones registradas en el período de enero a junio se equiparan a las que se efectuaron en el año 2003. No obstante, están por debajo de la cantidad de operaciones que fueron pactadas en 2001, período de repunte del sector.

Miguel Chacón, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, apunta que además de la incidencia que se ha registrado por la recuperación de la economía y el poder adquisitivo, parte de las transacciones han respondido a los nuevos esquemas financieros. Los beneficios han estimulado la demanda, a pesar de lo limitado de la oferta.

Condiciones
Desde enero cuando entró en vigencia el marco que protege a los deudores hipotecarios se decidió que los préstamos para compra de vivienda tendrían tasas sociales. En ese sentido el Gobierno estableció intereses según los niveles de ingresos, siendo la tasa mínima 5,68% y la máxima 11,36%. Aunado a esos intereses se determinó que las personas solamente comprometerían 20% de sus ingresos en los pagos de los giros y el lapso para pagar se extendió a 30 años.

Ante las condiciones financieras, el despacho de la Vivienda decidió activar los subsidios que estaban previstos en la Ley de Política Habitacional, ahora Ley del Régimen Prestacional de Vivienda.

En ese marco, se permitió que todos aquellos cuyos ingresos fueran hasta 55 unidades tributarias (1,61 millones de bolívares) tendrían un subsidio de 16 millones de bolívares, y los que tuvieran ingresos hasta 28 unidades tributarias (823.000 bolívares) tendrían un beneficio de 19 millones de bolívares.

Justamente en ese segmento cuyos ingresos son menores a las 1,61 millones de bolívares es donde se concentra la mayor parte del déficit habitacional. Los datos de la Cámara Venezolana de la Construcción (CVC) indican que en ese grupo el déficit es de 1,3 millones de unidades, mientras que en el segmento cuyos ingresos son mayores a las 1,61 millones de bolívares la deficiencia es de 248.000 soluciones.

Por tal motivo, la organización destaca que cerca de 85% de las familias requieren una unidad, pero no pueden acceder por sí solas a los mercados formales de vivienda pues no tienen capacidad para hacerlo.

Chacón estima que parte de la política oficial en materia de vivienda tendrá mayores frutos en el segundo semestre del año, pero apunta que más allá de los subsidios se tiene que estimular la oferta.

"El Ministerio de la Vivienda, los organismos encargados de la permisería, los entes financieros y los promotores deben ejercer la suficiente presión para determinar la concreción de la oferta masiva, lo cual traería asociado un efecto multiplicador en la economía, debido a que aumenta la inversión así como el empleo".

La mayor parte de las transacciones se han concentrado en el mercado secundario (viviendas viejas).

Resto
En el primer semestre de 2005 no sólo los valores de los apartamentos se dispararon, también los precios de los locales y oficinas se incrementaron.

Los datos de la consultora indican que el precio del metro cuadrado de los locales en seis meses aumentó 25%, siendo el promedio 1,8 millones de bolívares, en 2004 el precio era 1,5 millones de bolívares. El número de operaciones fueron 319, con lo cual el aumento fue 8%, no obstante el pasado año hubo un desplome de 65%.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria expresa que ese crecimiento en el área de locales comerciales responde al incremento en el consumo, derivado de mayores niveles de liquidez que hay en la economía y que se fundamentan en la expansión del gasto.

En cuanto a las oficinas el valor del metro cuadrado subió 43%, siendo el promedio 2,1 millones de bolívares. En el primer semestre de 2004 el precio estaba en 1,48 millones de bolívares. En ese segmento la cantidad de operaciones realizadas fueron 143, mientras que el pasado año fueron 98, por lo cual se incrementaron en 46%. Miguel Chacón explica que el comportamiento en las oficinas se debe a que es un mercado neto de inversión que toma en cuenta la existencia de precios razonables que originan la posibilidad de rentas que determinan tasas de retorno.